Las Cláusulas Suelo

clausula-sueloEn los últimos tiempos, han aflorado las demandas contra las entidades financieras, por la colocación, a sus clientes (la gran mayoría minoristas), de productos financieros complejos (participaciones preferentes, deuda subordinada, swaps, etc.). Otra de las modalidades de contratación bancaria “conflictiva”, ha venido de la mano de las llamadas “cláusulas suelo”, incorporadas en las escrituras de préstamos hipotecarios.

¿Qué son las cláusulas suelo?.

Lo explica perfectamente OLIVA LEÓN, al definirlas como:

“(…) estipulaciones contractuales que se insertan en los contratos de préstamos hipotecarios con el objeto de limitar la bajada de los tipos de interés, cuando son variables, hasta un tope fijado en el contrato que, de ordinario, suele ser superior al 3%.

Según el tipo de interés que se aplique a un contrato de préstamo hipotecario, los intereses podrán ser a tipo fijo, a tipo variable (o a interés variable), y a tipo mixto. Para esta oportunidad únicamente interesa saber que cuando los préstamos hipotecarios están sometidos a tipo variable, el tipo de interés concreto de la operación variará cada cierto período, dependiendo de cómo evolucione la referencia que se haya acordada a tal fin. El tipo de referencia más utilizado en España es el EURIBOR, aunque no es el único (otros tipos de referencia oficiales son el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años, el tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre 2 y 6 años, el Mibor, etc.)”.

Es decir, nos encontramos ante una serie de cláusulas, que incorporadas de manera unilateral en el contrato de préstamo hipotecario, no sólo limitan la voluntad de una de las partes (el cliente), sino que además, actúan, en la mayoría de casos, a favor del Banco, impidiendo que éste pierda dinero si los intereses caen por debajo de un porcentaje determinado, supuesto que de darse redundaría en beneficio del hipotecado, al ver mermada la cuantía de la cuota mensual.

Pongamos un ejemplo:

Imaginemos una hipoteca de 150.000 euros; a un plazo de 30 años; con tipo de interés variable del euríbor más un diferencial del 1%; con una cláusula suelo en el 3%; tiene revisiones anuales en enero y se firmó en 2008, año en el que arrancó la crisis económica. En esa fecha, cuando el euríbor era del 4,498%, el cliente pagó un 5,498% de tipo de interés por su hipoteca durante el primer año, lo que suponía unas cuotas de 851,50 euros. Pero el desplome del euríbor durante la crisis económica, llevó a que el indicador se situara en el 1,232% sólo dos años después de la firma de la hipoteca.

En nuestro ejemplo, la cláusula suelo impidió que las cuotas mensuales bajaran a la par, tal y como sucede en una hipoteca de tipo variable estándar. De esta forma, el titular de esa hipoteca ficticia paga, desde enero de 2010, 550,81 euros al mes debido al 3% de la cláusula suelo. Sin ella, la cuota sería de 431,32 euros, ya que el tipo debería haber bajado al 1,298% (el euríbor en enero de este año se situó en el 0,298%). En conclusión, lleva ya casi un lustro pagando 119,49 euros al mes de más por su hipoteca.

(Fuente:http://www.eldiario.es/economia/Guia-clausulas-suelo_0_446905846.html)

¿Por qué son tan nocivas las cláusulas suelo?.

Ya hemos puesto de manifiesto, con anterioridad, el perjuicio que nos irrogaría que los tipos de interés bajaran, por debajo del límite establecido por la cláusula suelo, impidiendo así que nuestra cuota mensual, también se redujera.

Pero, además, el propio Tribunal Supremo se ha pronunciado con relación a las mencionadas cláusulas suelo. Podemos resumir sus argumentos jurídicos, en la tan controvertida Sentencia de 9 de mayo de 2013, en los siguientes puntos:

  1. Limitación a la autonomía de la voluntad: Por su condición de cláusulas predispuestas por parte de la entidad bancaria que anulan la posibilidad de negociación sobre las mismas.
  2. Falta de transparencia: Por la confusa redacción que caracterizan tales estipulaciones, de forma que no son comprensibles para el consumidor.
  3. Ausencia de información previa por las entidades financieras que o no facilitaban, previamente, la llamada oferta vinculante, con todas las características de la hipoteca, o bien, ignoraban una parte esencial de tal información, al no indicar la existencia de dichas limitaciones.
  4. Ubicación de las citadas cláusulas entre una abrumadora cantidad de datos, cuya identificación se hace muy difícil o imposible.

En suma, parece que estos son los parámetros (no únicos ni excluyentes) que emplea nuestro Alto Tribunal, para considerar nula de pleno derecho la cláusula suelo.

¿Qué consecuencias acarrea la nulidad?.

Probablemente, nos encontremos ante la cuestión que suscita mayores dudas, pues, desde la Sentencia del Tribunal Supremo, por la que se declara la irretroactividad de los efectos de la nulidad, muchos somos los que nos encontramos ante una especie de “limbo jurídico”, en que comprender la excepción que, en nuestro ordenamiento jurídico, trata de implementar la meritada sentencia, se convierte en una tarea harto complicada. Ello es así porque declara la nulidad de un contrato o de una parte de su condicionado, nos conduce, irremediablemente, a devolver las cosas a su estado primitivo (Véase el art. 1.303 CC, por ejemplo). Es decir, que cualquier acto o contrato que adolezca de nulidad tiene efectos retroactivos, llevándose sus consecuencias al momento anterior en que se produjo la contratación(y, por ende, eliminando todos los efectos del contrato nulo). Sin embargo, el Alto Tribunal, considera, sorpresivamente, que para el caso de la nulidad de las cláusulas suelo, debe hacerse una excepción sin que opere la retroactividad, sino hasta el día de publicación de la Sentencia dictada por el Tribunal, de fecha 9 de mayo de 2013.

 “Cuando en aplicación de la doctrina fijada en la Sentencia del Pleno de 9 mayo 2013, ratificada por la de 8 septiembre 2014 y la de 24 marzo 2015 se declare abusiva y, por ende, nula la denominada cláusula suelo inserta en un contrato de préstamo con tipo de interés variable, procederá la restitución al prestatario de los intereses que hubiese pagado en aplicación de dicha cláusula a partir de la fecha de publicación de la Sentencia de 9 mayo 2013”.

¿Qué significa tal limitación?.

Significa, que si usted contrató una hipoteca en el año 2010, en que se halle incorporada una cláusula suelo, no va a poder obtener las cantidades pagadas de más (por aplicación de la cláusula nula), sino desde el 9 de mayo de 2013.

No debe firmar ningún acuerdo que la entidad financiera le proponga, sin antes consultarlo con el especialista, pues, como se ha venido poniendo de manifiesto en alguna sentencia dictada recientemente, tales acuerdos incorporan (otra vez) cláusulas limitativas de derechos, y, por ello, nulas.

¿Justicia o injusticia?.

Está por ver, pues, en breve espacio de tiempo, el Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea debe resolver tal interrogante, con su pronunciamiento, decidiendo si la retroactividad “parcial” aplicada por el Supremo, es o no correcta.

¿Qué debo hacer si sospecho que tengo una cláusula suelo incorporada en mi hipoteca?.

Lo primero de todo, acudir a un especialista, a fin de que confirme o no su sospecha en relación a la existencia de la cláusula suelo en su préstamos hipotecario. Lo segundo, y dada la premura con la que se espera el pronunciamiento del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea, nuestro consejo es esperar, no sin antes remitir, de manera inmediata, una carta a su entidad bancaria, a fin de intentar una solución extrajudicial.

Pero, cuidado, no debe firmar ningún acuerdo que la entidad financiera le proponga, sin antes consultarlo con el especialista, pues, como se ha venido poniendo de manifiesto en alguna sentencia dictada recientemente, tales acuerdos incorporan (otra vez) cláusulas limitativas de derechos, y, por ello, nulas.

Desde Bufete Villamil controlamos la legalidad de las cláusulas suelo, incorporadas en su hipoteca y le ayudamos a, primero, negociar una solución satisfactoria con su entidad bancaria, y, segundo, a eliminar definitivamente dichas cláusulas nulas. Contacte con nosotros sin compromiso.

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